Warum Mieterwechsel oft schief gehen
In München kostet jeder Tag Leerstand bei einer durchschnittlichen 3-Zimmer-Wohnung 40-60 € — bei knapper Vermietungsplanung schnell 1.500 € pro Monat. Mieterwechsel-Renovierungen sind also weniger eine Kostenfrage als eine Zeitfrage. Wer den Prozess gut organisiert hat, schafft eine Standardwohnung in 7-14 Tagen renovationsfertig. Wer es schlecht organisiert, hat 6-8 Wochen Leerstand und Mieter-Beschwerden.
Dieser Artikel beschreibt den 5-Schritte-Prozess, den wir mit Hausverwaltungen in München täglich abwickeln — inklusive realistischer Zeit- und Kostenangaben.
Schritt 1 — Vor-Übergabe-Inspektion
Eine Woche vor dem geplanten Auszug schaut sich ein erfahrener Renovierer die Wohnung an. Nicht der Verwalter, sondern jemand, der weiß, was eine Mieterwechsel-Renovierung kostet und wie lange sie dauert.
Was bei dieser Inspektion geklärt wird
- Umfang der Schönheitsreparaturen — wie viele Wände, welche Räume, Tapeten oder nur Streichen
- Übergabe-Schäden — Bohrlöcher, Macken, fleckige Dichtungen, defekte Türen
- Sanitär-Themen — defekte Mischbatterien, lockerer WC-Sitz, verkalkte Duschen
- Bodenbelag — Aufbereitung nötig, Teppich rausreißen, kleine Reparaturen
- Wärmedämmung und Fenster — Dichtungen austauschen, kleinere Wartungen
- Mieter-Hinterlassenschaften — was bleibt drin, was kommt raus
Aus dieser Inspektion entsteht ein Festpreis-Angebot innerhalb von 2 Werktagen.
Schritt 2 — Auszug mit Übergabe-Protokoll
Am Auszugstag macht der Verwalter (oder beauftragter Handwerker) ein vollständiges Foto-Protokoll. Jeder Raum, jede Wand, jede Mängellage einzeln dokumentiert.
Diese Bilder sind kritisch für die Kautionsabrechnung. Wenn die Übergabe schlecht dokumentiert ist, kann der Mieter später behaupten, der Schaden sei schon da gewesen — und ohne Bilder ist diese Behauptung im Streitfall meist erfolgreich.
Schritt 3 — Renovierungsplanung
Die typische Münchner Mieterwechsel-Renovierung umfasst diese Arbeiten:
- Tapezier-/Streicharbeiten in allen Räumen — Standardweiß für maximale Vermietungs-Flexibilität
- Türen und Zargen lackieren bei Bedarf
- Sanitärobjekte reinigen oder austauschen (Mischbatterien, Duschköpfe, Toilettensitz)
- Bodenbelag grundreinigen, kleine Reparaturen, ggf. Austausch
- Kleinere Reparaturen (Steckdosen, Schalter, Türklinken)
- Grundreinigung der gesamten Wohnung am Ende
Realistische Kosten pro Wohnungsgröße in München
- 1-Zimmer-Wohnung (35-45 m²): 1.200-2.000 € für Standard-Schönheitsreparaturen
- 2-Zimmer-Wohnung (55-70 m²): 1.800-2.800 €
- 3-Zimmer-Wohnung (75-95 m²): 2.400-3.800 €
- 4-Zimmer-Wohnung (100-130 m²): 3.200-5.500 €
Wenn größere Reparaturen dazukommen (Bad-Modernisierung, Bodentausch, Schimmel-Sanierung), entsprechend mehr.
Schritt 4 — Umsetzung im Festpreis
Standardablauf für eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung:
Tag 1-2 — Vorbereitung
Demontage, Abdeckungen, kleinere Reparaturen, ggf. Tapeten ablösen.
Tag 3-5 — Malerarbeiten
Spachtelarbeiten, Grundierung, zwei Anstriche an allen Wänden und Decken.
Tag 6-7 — Sanitär und Boden
Mischbatterien tauschen, kleinere Sanitär-Arbeiten, Boden grundreinigen.
Tag 8 — Endkontrolle und Grundreinigung
Wohnung wird übergabefertig, Foto-Doku gemacht, Schlüssel an Verwaltung.
Schritt 5 — Übergabe an Neumieter
Bei der Neumieter-Übergabe braucht die Verwaltung:
- Foto-Doku der renovierten Wohnung (für Vergleich am Ende der nächsten Mietzeit)
- Unterschriebenes Übergabeprotokoll mit Zählerständen
- Schlüssel und Funktionserklärung der wichtigsten Sanitärgegenstände
- Hinweise zu Lüftung und Heizung (wichtig für Schimmelvermeidung)
Wenn die Verwaltung möchte, übernehmen wir die Übergabe in Vertretung — wir sind eh vor Ort am Ende der Renovierung.
Häufige Fehler bei Mieterwechsel-Renovierungen
Fehler 1: Inspektion zu kurzfristig
Wer erst am Auszugstag merkt, dass die Wand voller Bohrlöcher ist, hat keine Chance auf eine schnelle Renovierung. Inspektion eine Woche vor Auszug ist Mindeststandard.
Fehler 2: Einzelvergaben
Maler, Sanitärinstallateur, Bodenleger einzeln zu beauftragen kostet 30-50% mehr als eine Generalvergabe — und dauert 2-3x so lange.
Fehler 3: Keine Foto-Doku vor und nach
Ohne dokumentierten Vorher-Zustand keine durchsetzbare Kautionsabrechnung. Ohne dokumentierten Nachher-Zustand kein Beweis bei Streit mit dem Neumieter.
Fehler 4: Zu hoher Renovierungsstandard
Manche Verwaltungen rennen jedem Mieter-Wunsch hinterher — neue Tapeten, andere Farben, neuer Boden. Das verzögert und verteuert. Standard-Weiß ist günstig, schnell und vermarktbar.
Wie eine HV-konforme Übergabe-Doku aussieht
Eine vollständige Übergabe-Doku enthält:
- Vorher-Bilder jedes Raumes (mindestens 3 pro Raum)
- Mängelliste mit Beschreibung und Bild
- Renovierungsumfang und Kostenpunkte
- Nachher-Bilder jedes Raumes
- Zählerstände (Strom, Wasser, Heizung)
- Übergabeprotokoll mit Mieter-Unterschrift
Bei uns ist die Doku Teil jeder Mieterwechsel-Renovierung — als PDF und Cloud-Link, sofort verfügbar für die Kautionsabrechnung.
Direkter Anfrage-Prozess
Wir machen 50+ Mieterwechsel-Renovierungen pro Jahr in München. Wenn du eine Anfrage hast: WhatsApp +49 89 90429443 — Erstaufnahme innerhalb 24 Stunden, Festpreis-Angebot innerhalb 2 Werktagen.
Mehr zur Vorgehensweise: Sanierung & Renovierung in München.
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